Por Fernando Medina, Counsel del área de empresas y finanzas para Hogan Lovells México

En cualquier inversión inmobiliaria, un principio relevante consiste en la “ubicación”. Ya sea que se desee invertir en una zona desarrollada, con expectativa de crecimiento o, incluso, en alguna zona de “reciclaje”, en la que se haya cambiado el destino de la zona en que se encuentra el inmueble objeto de la inversión, la claridad en la ubicación es fundamental para efectos del retorno de inversión, de la expectativa de plusvalía o, por lo menos, de la estabilidad en la inversión.

Asimismo, resulta clave determinar que la inversión se realice sobre suelo que sea jurídicamente viable de ser objeto de adquisición, uso y/o aprovechamiento y, en ese sentido, analizar el título de propiedad del inmueble de que se trate y sus antecedentes, a efecto de definir si se trata de un inmueble privado o agrario susceptible de adquisición, uso y/o aprovechamiento.

El territorio mexicano, con una superficie total de 196’437,500 has.[1], se encuentra dentro de los 14 países de mayor superficie en el mundo[2] y es el 5° país con mayor superficie del continente americano[3] y, además de los recursos naturales que posee, México representa un importante destino de inversión para el desarrollo de proyectos privados, siendo los sectores con mayor porcentaje de inversión privada los de turismo, comunicaciones, transportes, y el inmobiliario[4].

Ahora bien, no obstante el total de la superficie territorial de México, la propiedad Agraria (constituida por las propiedades de las Comunidades Agrarias o de los Ejidos, resultado principalmente del reconocimiento de propiedad o dotación de tierra por parte del Gobierno Federal), representa el 51% del total de la superficie territorial mexicana[5], lo cual cobra mayor trascendencia pues significa que, al menos, la mitad de las inversiones necesariamente serán realizadas en propiedad agraria o, al menos, en tierra con antecedentes agrarios.

Bajo este orden de ideas, existen proyectos industriales, hoteleros, comerciales o de otra naturaleza que requieren superficies de una extensión considerable de tierra y, por ello, es muy probable que, dada la extensión de tierra sujeta al régimen Agrario, los inmuebles que puedan ser atractivos para su desarrollo tengan naturaleza o antecedentes en materia Agraria.

Pero, ¿por qué cobra relevancia el tipo de tierra en la cual se pretende realizar una inversión inmobiliaria?

La propiedad privada en México, en principio, es susceptible de cualquier acto de dominio, uso o aprovechamiento y suele estar regulada por las leyes locales del lugar en que se ubique el inmueble, sin embargo, la regulación de la propiedad social, es decir, en materia Agraria, vigente en México, tiene un carácter proteccionista de los titulares de derechos sobre tierras agrarias y está conformada, además de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, por la Ley Agraria y sus reglamentos y, supletoriamente, por el Código Civil Federal, la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable y su Reglamento, Ley de Aguas Nacionales y su Reglamento, así como diversas leyes de sectores productivos específicos, tales como la Ley de Minería, entre otras; la cual debe conocerse y observarse para atender cualesquiera procedimientos o derechos especiales relacionados con la propiedad ejidal y comunal y lograr una adecuada ejecución de los diferentes actos legales en materia agraria.

La normativa Agraria contempla dos regímenes, los Ejidos y las Comunidades Agrarias, uno y otro con una integración similar pero con características y procedimientos específicos; en ambos casos, con propiedades integradas por tierras de uso común de sus miembros, tierras de asentamiento humano y tierras parceladas, pero con la principal diferencia consistente en la imposibilidad por parte de las Comunidades Agrarias de convertir sus tierras en propiedad privada para enajenarlas a individuos que no forman parte de la comunidad correspondiente.

En ese sentido, por supuesto que la inversión inmobiliaria en tierras agrarias es posible, segura y viable para cualquier industria, tanto en esquemas de compraventa, arrendamiento o cualquier otro de uso y/o aprovechamiento e, incluso, una necesidad atendiendo a las características del proyecto y su ubicación; sin embargo, la normativa en materia Agraria establece limitaciones estrictas para efectuar determinados actos jurídicos o procedimientos específicos o restricciones, cuya inobservancia podría dar lugar a la nulidad de los actos jurídicos que se hayan realizado, con el consiguiente riesgo de perjudicar las inversiones realizadas, incluyendo fundamentalmente:

i. prohibiciones para llevar a cabo adquisiciones, principalmente tratándose de inmuebles ubicados en Comunidades Agrarias, o de tierras de uso común o de algunas de asentamientos humanos -siendo los solares susceptibles de adquisición por cualquier tercero ajeno al núcleo Agrario;

ii. trámites necesarios para un ejidatario adopte el dominio pleno sobre sus parcelas, consistentes básicamente en la: a) celebración de una asamblea de ejidatarios en la que se resuelva y apruebe la adopción del dominio pleno, y b) emisión por parte del Registro Agrario Nacional del título de propiedad correspondiente, debiendo verificarse que el inmueble correspondiente sea dado de baja de dicho Registro y se inscriba en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a su ubicación;

iii. las capacidades legales necesarias para ejecutar actos jurídicos sujetos al régimen Agrario, pues atendiendo al acto y naturaleza del inmueble Agrario de que se trate, es posible que el acto deba celebrarse por el Comisariado correspondiente y/o titular de la parcela e, incluso, la celebración de una asamblea previa de ejidatarios o comuneros, según corresponda;

iv. el procedimiento para las adquisiciones por vez primera de inmuebles con antecedentes Ejidales, consistentes básicamente en: a) respetar el derecho de preferencia en beneficio de los gobiernos de los estados y municipios cuando el inmueble de que se trate esté ubicado en las áreas declaradas reservadas para el crecimiento de un centro de población, b) respetar el derecho del tanto en beneficio de los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado las parcelas correspondientes por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, y c) acordar un precio que no sea menor a aquél que determine la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito; y

v. vigencia limitada del otorgamiento de uso y aprovechamiento de inmuebles, la cual es de 30 años prorrogables no obstante la legislación en materia local otorgue la viabilidad de plazos mayores.

Atendiendo a lo anterior y debido a la expansión y desarrollo económico, social y urbanístico dentro de las propiedades Agrarias, es recomendable efectuar una revisión de los inmuebles en los que se pretende realizar la inversión, no sólo para determinar la compatibilidad de la zonificación con el proyecto pretendido, su proyección en cuanto a rentabilidad y retorno de la inversión, sino para identificar si el inmueble de que se trate cuenta con título de propiedad que permita su adquisición y, en caso de que éste tenga algún antecedente Agrario, verificar si el procedimiento de conversión del régimen Agrario al privado se llevó a cabo en observancia a la normatividad Agraria o, en caso de actos de aprovechamiento (<em>v.gr.</em> arrendamientos), determinar la viabilidad de uso, requisitos e individuos que deberán consentir el acto; y así evitar cualquier impacto en las inversiones privadas.

[1] http://www.ran.gob.mx/ran/inf_intnal/RAN_Info_interes_nal-2021.pdf
[2] https://cuentame.inegi.org.mx/Territorio/extension/default.aspx?tema=T
[3] https://www.proyectosmexico.gob.mx/por-que-invertir-en-mexico/ubicacion-ideal/
[4] https://www.proyectosmexico.gob.mx/como-invertir-en-mexico/planeacion-nacional/sd_porcentaje-de-inversion-publica-y-privada-por-sector-pni/
[5] Op. cit. supra, nota 1.